IRR
5 %
Indskud for 10 %
1,12 mio. DKK
Projektsum
22,9 mio. DKK
Beliggenhed
Aarhus C

Scroll for projektpræsentationen

Bedste beliggenhed
i Aarhus centrum

INTRO TIL INVESTERINGEN

Ægte AAA-beliggenhed
Projektet er beliggende på Mønsgade 2, 8000 Aarhus Centrum og er nabo til Botanisk Have og Den Gamle By. Dette er helt ideelt for studerende, da også VIA University College og Arkitektskole ligger lige ved boligerne blot 5 minutters gang derfra.

Nøgletallene

Centrum Botanisk Have Den Gamle By

Stor X-factor
Kvaliteten af byggeriet er helt i top med bl.a. vedligeholdelsesfri træ/alu-vinduer og plankegulve i egetræ. Den røde blødstrøgne mursten med masser af spil i farvenuancerne er toppet op med en sort forstøvning. Stenen er inspireret af byens ældre bygninger i røde klassiske mursten, der har optaget tidens sod og ælde, derfor er netop denne sten det oplagte valg, når der skal bygges nyt i en ældre kontekst.

Ejendommen

Facade direkte til Botanisk Have 8 små delevenlige boliger 2 små erhvervslejemål i stuen

To fælles tagterrasser
Nøgleordet til en succesfuld udlejning er fællesskab. SØM har betydelig erfaring med centrumejendomme, der byder på fællesskab, og vi forstår at drive det bæredygtigt. Det kræver et stort fokus og en ekstra indsats, men det betaler sig mangefoldigt igen. Fællesskab rimer på tryghed, og når man har trygge lejere har man også glade lejere – og dermed glade investorer.

Intelligent indretning af boligerne
SØM har været med til at udvikle en væsentlig detalje, nemlig implementering af en spiseplads i køkkenet. Dette er ofte en mangelvare i små delevenlige studieboliger, og derfor har disse lejemål en kæmpe fordel ift. sammenlignelige lejemål i Aarhus. Dette har væsentlig betydning for delevenligheden – altså at begge studerende sammen kan opholde sig i fælleslokalet.

Den perfekte delevenlige studiebolig

Rummeligt køkken Egen altan til alle rum Delevenlige små boliger

Udbud og efterspørgsel

Ud fra prognosen for påbegyndt byggeri vil vi inden for 12 mdr. have oplevet samme fald i fuldførte byggerier, som perioden efter finanskrisen. Dette betyder, at udbuddet af nyopførte boliger (som SØM – Park Living A/S hører ind under), vil falde ekstremt meget. Efterspørgslen vil derimod stadig være stødt stigende, da vi historisk har set, at når økonomien er presset, stiger antallet af studerende. Nyopførte centrumejendomme bliver en sjældenhed, specielt efter at Aarhus Kommunes nye lokalplan for Ø-gadekvarteret blev vedtaget. Den siger nemlig, at der ikke fremover kan gives byggetilladelser til nyopførte in-fill ejendomme i Øgadekvarteret som SØM – Park Living ligger i.

Se udviklingen

Rentemarkedet

Renten på en Cita6 (6-måneders rentebinding) er i skrivende stund 3,75 %. Nykredit forventer, at renten vil være 2,5 % d. 1/10/24. Desværre går deres prognose ikke frem til overtagelsesdatoen, men tendensen er klar – renten forventes at være faldende frem til overtagelse. Af forsigtighedshensyn tager budgettet udgangspunkt i en rente på 3,1 %, som er gennemsnittet mellem dagens rente, og den af Nykredit forventede rente 1/10/24. SØM vil løbende undersøge mulighederne for at opnå andre og mere attraktive lånebetingelser inden overtagelse – herunder også andre lånetyper.

Nykredits renteprognose for cita6

Måske den sidste 'in-fill' ejendom i Aarhus C

Over 400.000 indbyggere i 2030

Den nye befolkningsprognose fra Aarhus Kommune, som netop er offentliggjort, viser en årlig vækst i indbyggertallet på mellem 4.500 og 5.000 det kommende årti. Med over 38.000 universitetsstuderende og et af Nordeuropas største supersygehuse med over 10.000 ansatte har Aarhus skabt sig et solidt fundament for den fortsatte vækst og særligt efterspørgsel på små livsstilsboliger mange år ud i fremtiden. Aarhus Centrum er i forvejen tæt bebygget, og blandet med den stigende tilvækst af borgere, som ønsker at bo centralt, vil efterspørgslen på velbeliggende boliger være støt stigende de næste mange år.

Ægte AAA-beliggenhed

Projektet er beliggende på Mønsgade i Aarhus C. Med udsigt direkte til Botanisk Have og med både Arkitektskolen, Uni-parken og ARoS indenfor gåafstand, må dette siges at være den helt perfekte beliggenhed for studerende eller bymennesker.

Ejendommen

Features

Små delevenlige boliger

Alle boliger er delevenlige med to separate værelser og et fælles køkken. Lejemålene er derfor ideelle til studerende eller par, og de er ikke større, end en enkelt person også kan bo der alene. Lejemålene er nemlig alle sammen ca. 55 m2.

Opdelt i ejerlejligheder

For at højne sandsynligheden for et godt exit, er der også mulighed for at sælge lejemålene enkeltvis. Når markedet igen er vendt, vil der med al sandsynlighed være stor rift om lige netop sådan en vare – små delevenlige studieboliger med 2 altaner og udsigt direkte til Botanisk Have.

Orangeri

Vores erfaring viser, at fællesskabet har behov for at kunne sprudle på neutral grund. Selvom de fleste lejere er fællesskabsparate, er der langt til en privat invitation til hjemmet. Har man til gengæld et fælles sted, som tilhører ejendommen, hvor man kan mødes – så er et sundt fællesskab ikke langt væk. Byggetilladelsen foreskriver, at der skal være et orangeri på taget. Dette fungerer ligesom et fællesrum og kan derfor benyttes hele året rundt af lejerne.

To tagterrasser

På begge sider af trappeopgangen er der plads til fællesarealer. Derfor har vi designet et orangeri på den ene side, og på den anden side bliver der etableret bord/bænke-sæt under åben himmel til varme forårs- og sommeraftener.

8 boliger og 2 erhvervslejemål

Ejendommen har 8 næsten identiske lejeboliger fra 1. til 4. sal. I stueetagen er der to små erhvervslejemål, som allerede er lejet ud til butikken i naboejendommen.

Intelligent indretning

SØM har været med til at udvikle en væsentlig detalje, nemlig implementering af en spiseplads i køkkenet. Dette er ofte en mangelvare i små delevenlige studieboliger, og derfor har disse lejemål en kæmpe fordel ift. sammenlignelige lejemål i Aarhus. Dette har væsentlig betydning for delevenligheden – altså at begge studerende kan spise sammen i køkkenet.

Plantegninger

EN HØJ GRAD AF TRANSPARENS

Budgetforudsætninger

Renten på en Cita6 (6-måneders rentebinding) er i skrivende stund 3,75 %. Nykredit forventer, at renten vil være 2,5 % d. 1/10/24. Desværre går deres prognose ikke frem til overtagelsesdatoen, men tendensen er klar – renten forventes at være faldende frem til overtagelse. Af forsigtighedshensyn tager budgettet udgangspunkt i en rente på 3,1 %, som er gennemsnittet mellem dagens rente, og den af Nykredit forventede rente 1/10/24. SØM vil løbende undersøge mulighederne for at opnå andre og mere attraktive lånebetingelser inden overtagelse – herunder også andre lånetyper.

Periode for nøgletal

Første indskud d. 1/1/24 til overtagelse af ejendom 31/3/25 (15 mdr.)

59 % af indskuddet svarende til 6.6.00.000 mio. i alt, skal falde d. 1/1/2024. Heraf bliver 6 mio. fra SØM – Park Living A/S ydet som lån til sælger ifm. byggeriets opførsel. Dette lån må af Sælger alene anvendes til relaterede omkostninger forbundet med opførslen af ejendommen på Mønsgade 2, 8000 Aarhus C som SØM – Park Living A/S erhverver nyopført og fuldt udlejet. Sælger giver 5,5 % i rente af de 6 mio. kr. og hæfter personligt og solidarisk via selvskylndnerkaution. SØM har dermed sørget for maksimal sikkerhed i lånets betingelser. SØM kontrollerer i øvrigt byggeriet løbende gennem vores rådgivere hos LB Consult. Renteindtægterne fra lånet til Sælger vil indgå som en del af egenkapitalen i SØM – Park Living A/S. Det resterende af første indskudsbeløb, nemlig de 600.000, bliver alene anvendt til betaling af rådgivere ifm. SØM – Park Living A/S’ køb af ejendommen.

Periode for forventet overtagelse af ejendom til exit

Budgetperioden begynder d. 1/4/2025 og er vist i hele år over en 10-årig periode med undtagelse af første år, som begynder 1/10/2024. Budgetperioden slutter 31/3/2035, men er i 2035 vist som helt år i prospektet. Alle nøgletal er beregnet på baggrund af en periode på præcis 10 år. Denne periode er budgetteret til at at vare fra 1/4/2025 til 31/3/2035 (præcis 10 år).

Resultatopgørelse

(I DKK 1.000)
Resultatopgørelse (i DKK 1.000x)20252026202720282029203020312032203320342035
Bruttolejeindtægt7541.0251.0461.0671.0881.1101.1321.1541.1781.2011.225
Tomgang-15-21-21-21-22-22-23-23-24-24-25
Nettolejeindtægt7391.0051.0251.0451.0661.0871.1091.1311.1541.1771.201
Ejendomsskat-15-20-21-21-22-22-23-23-23-24-24
Ejendomsforsikring-5-6-6-7-7-7-7-7-7-7-8
Forbrugsudgifter og Renovation-10-13-13-14-14-14-15-15-15-15-16
Reparation og vedligeholdelse-15-21-21-22-22-23-23-24-24-25-25
Administration-23-31-31-32-32-33-34-34-35-36-37
Vicevært-15-20-21-21-22-22-23-23-23-24-24
Andet - ejendom-26-40-35-36-37-43-38-39-40-41-41
Operational EBITDA6318538758939119249479669861.0051.025
Forvaltningshonorar-38-51-52-53-54-55-56-57-59-60-61
Revisor-45-46-47-48-49-50-51-52-53-54-55
Andet - selskab-32-43-44-45-46-47-48-49-50-51-52
Ekstraordinære omkostninger-1.350----------
Værdiregulering1.350--453474483493503513523533
EBITDA5177137321.2001.2351.2551.2851.3111.3371.3641.391
Afskrivninger-----------
EBIT5177137321.2001.2351.2551.2851.3111.3371.3641.391
Finansielle omkostninger133-366-358-350-342-333-324-315-305-295-285
Amortisering-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2
EBT6473443718478919209599941.0301.0671.104
Betalt skat-124-57-63-68-73-78-84-90-95-101-107
Udskudt skat-297---100-104-106-108-111-113-115-117
EAT226287308680714736767794822851880
Udbytte indskudt egenkapital15318106116127134152163175188201
Overført resultat74269202564586602615631647663679

Balance

(I DKK 1.000)
Balance (i DKK 1.000x)20252026202720282029203020312032203320342035
Ejendomme23.22523.22523.22523.67824.15224.63525.12725.63026.14326.66627.199
Likviditet15318106116127134152163175188201
Aktiver i alt23.37823.24323.33123.79424.27924.76925.27925.79326.31826.85327.399
Egenkapital i alt11.42611.56011.85012.42413.02213.63114.26314.90615.56516.24016.932
Udskudt skat1.5971.5971.5971.6971.8011.9072.0162.1262.2392.3542.471
Skyldig skat1245763687378849095101107
Realkreditlån9.8899.6809.4659.2439.0138.7768.5328.2798.0197.7507.472
Depositum342349356363370377385393400408417
Passiver i alt23.37823.24323.33123.79424.27924.76925.27925.79326.31826.85327.399

Pengestrømme

(I DKK 1.000)
Pengestrømme (i DKK 1.000x)20252026202720282029203020312032203320342035
Operational EBITDA6318538758939119249479669861.0051.025
Skat--124-57-63-68-73-78-84-90-95-101
Selskabsomkostninger-114-140-143-146-149-152-155-158-161-164-168
Amortisering22222222222
Finansieringsomkostninger-282-369-361-353-344-335-326-317-307-297-287
Pengestrømme fra driften237223317333352366391410430451472
Capex-----------
Pengestrømme efter investeringsaktiviteter237223317333352366391410430451472
Afdrag-154-211-218-225-232-239-247-255-263-271-280
Ændring i depositum77777788888
Kapitalindskud / Udbytte--153-18-106-116-127-134-152-163-175-188
Pengestrømme efter finansieringsaktiviter89-13488101171811121313
Start likviditetsbeholdning6415318106116127134152163175188
Ultimo Likviditetsbeholdning15318106116127134152163175188201

Kapitalanvendelse

(I DKK 1.000)
Køb af ejendomme* 21.875
Due diligence600
SØM-udbyderhonorar750
Startlikviditet64
Kapitalanvendelse i alt 23.289
*Låneprovenuet efter omkostninger

Kapitalfremskaffelse

(I DKK 1.000)
Egenkapital11.200
Renteindtægter322
Realkreditlån (hovedstol)*10.041
Udskudt skat 1.300
Skyldig skat91
Forudbetalt leje og deposita335
Kapitalanvendelse i alt 23.289
*Låneprovenuet efter omkostninger

Specifikation af driftsudgifter*

(I DKK 1.000)
Udgiftspost
Ejendomsskat (39 kr. om året pr. m2)20
Ejendomsforsikring6
Renovation13
Reparation og vedligeholdelse21
Vicevært20
Ejendomsadministration30
Andet34
Driftsudgifter i alt144
*Ovenstående driftsudgifter tager udgangspunkt i 12 mdr. drift fra 1/4/25.
Udgiftspost
Genudlejning12
Revisor45
Selskabsadministration50
Andet31
Driftsudgifter i alt (administration)138
* Ovenstående driftsudgifter tager udgangspunkt i 12 mdr. drift fra 1/9/23. ** SKAT’s behandlingstid kan være helt op til 2 år.

SØM - Colosseum A/S

Alle kender Colosseum i Rom. Det er et enestående arkitektonisk værk opført til at underholde folket. Vores fortolkning handler om at opføre et nyt vartegn for fællesskab. Den cirkulære bygning placerer sig nænsomt i den eksisterende by, hvor den følger gaderne og deres sigtelinjer. Samtidig omkranser formen et fælles gårdrum, og sikrer visuelle forbindelse på kryds og tværs af bebyggelsen. Ved at skære ind i etagerne, trappe bygningen ned til tre etager mod syd og rotere skåret mod solen, sikrer vi et gårdrum med masser af dagslys i dagtimerne – og en række helt enestående tagterrasser.

Specielle SØM tiltag
  • Kælderen er spækket med SØM-tiltag. Vi har bl.a. etableret et cykelværksted, hvor lejerne kan mødes og pudse og reparere deres cykler. Vi stiller værktøj og pladsen til rådighed. Det skaber både fællesskab og ejerfornemmelse. Et bedre fællesskab er med til at sikre en større tryghed - hvilket vi i SØM har stor fokus på. Ydermere rummer kælderen også et aktivitetsrum med bordtennisbord og forskellige spil. Her er der også bløde møbler, hvor man kan hygge sig med sine naboer. Alt sammen skal bookes gennem vores SØM fællesskabs-app, som alle lejere eksklusivt har adgang til. Her kan man også melde sig ind i grupper, og den vej igennem dannes der naturlige fællesskaber.
  • SØM har også etableret et væksthus på grunden, hvor der både forår, sommer og efterår er mulighed for udendørs hygge. Væksthuset er lavet i bæredygtige materialer og både stilfuldt og hyggeligt på samme tid.
280 mio.Projektsum
2022Opført
100Boliger
Aarhus CBy
Dalgas Avenue 6Vej
2.008 pr. m2. om året Lejeniveau
LejegruppeStuderende
https://colosseumaarhus.dk/Website
orangeri, værksted, mm.SØM-features

SØM - Godset A/S

Lejerne i SØM – Godset A/S bor ikke bare i en ejendom – de bor i en SØM-ejendom. Navnet forpligter, og derfor har SØM designet, hvad der muligvis kunne være Aarhus’ fedeste tagterrasse. Spa, sauna og udendørs storskærm er ikke noget, man ser alle steder. Der er også borde og stole samt små hyggekroge med plads til at læse en bog, spille et spil eller se live fodbold, håndbold eller X Factor sammen.

Specielle SØM tiltag
  • SØM har også indrettet et fællesrum lige ved den fælles tagterasse. Her kan lejerne spille bordtennis eller låne et af de mange spil, som vi har stillet til rådighed. Ydermere har de adgang til fælles værktøj, der kan anvendes i forbindelse med diverse projekter, man som lejer måtte have. Alt sammen skal bookes gennem vores SØM fællesskabs-app, som alle lejere eksklusivt har adgang til. Her kan man også melde sig ind i grupper og den vej igennem dannes der naturlige fællesskaber.
  • Tagterrassen rummer både storskærm, spa-bad og udendørs bruser. Her er også bord/bænke-sæt, som hyppigt anvendes af lejerne.
149 mio.Projektsum
2022Opført
47Boliger
Aarhus CBy
Kjeld Tolstrups GadeVej
2.008 pr. m2. om året Lejeniveau
LejegruppeStuderende
https://godsetaarhus.dk/Website
Spa, udendørs fladskærm, mmSØM-features

SØM - Borgen A/S

Amaliegade 18 består af 48 nyopførte boliger i størrelserne 1-3 værelser i hjertet af Aarhus. Størstedelen af lejlighederne har egen altan, men gældende for alle lejligheder vil der være adgang til fælles tagterrasse.

I de delevenlige toværelses samt treværelses lejligheder, er der mulighed for selv at tilvælge om man ønsker en åben stue uden dør, eller få lukket til med dør, så man enten får en lukket stue eller en delevenlig bolig til to personer.

Specielle SØM tiltag
  • Stor tagterrasse
  • Fede materialer
122 mio.Projektsum
2023Opført
48Boliger
Aarhus CBy
AmaliegadeVej
Stor tagterrasse, udendørs fladskærm, mmSØM-features
LejegruppeStuderende
https://amaliegade18aarhus.dk/Website

Sådan gør SØM en forskel

I vores mål om konstant at optimere og forbedre vores ejendomsinvesteringer har SØM udarbejdet en driftsstrategi på tværs af alle investeringsselskaber. Dermed sikres en høj grad af udvikling, vidensdeling og driftsoptimering både før og under investeringsperioden.

Specielle SØM tiltag
  • SØM har mange gode intentioner og initiativer, der gavner lejernes oplevelse af at bo i en SØM-ejendom. SØM sørger samtidig for løbende at undersøge, om de tilbud, lejerne får, stemmer overens med deres ønsker. Vi vil være i tæt dialog med lejerne både ved indflytning og udflytning, da vi mener, at viden om vores kunder (lejerne) er altafgørende for at kunne levere et attraktivt produkt i et marked med stor konkurrence.

  • Typisk sættes lejen efter markedsniveau, og alle lejemål udlejes til samme m2-pris. Det er dog sjældent tilfældet, at alle lejemål bør koste det samme. Derfor inddeler SØM i løbet af første driftsår de forskellige lejemål i kategorier vurderet ud fra flere væsentlige parametre. Sammen med bestyrelsen fastsættes kommende niveauer for hævning af huslejen med udgangspunkt i en anbefaling fra SØM.

  • SØM forsøger ved hvert eneste nye ejendomsprojekt at tage erfaring med fra tidligere implementerede SØM-tiltag. SØM vil samtidig ved hvert nyt projekt have en række nye initiativer klar til eksekvering. Innovation og nytænkning er et af SØMs primære fokusområder. Derfor er vidensdeling altafgørende for at levere den nyeste viden og mest mulig kvalitet i de projekter, SØM udbyder. SØM stopper aldrig med at udvikle nye tiltag, da dette er en del af vores DNA.

  • SØM vil løbende kontrollere, at ejendomsadministrator lever op til den ønskede service, vi ønsker at give vores lejere. SØM arbejder med en lang liste af kontrolpunkter, som administrator skal kunne efterleve. Samtidig sørger SØM altid for at optimere udgifter på tværs af investeringsselskaberne for derigennem at opnå stordriftsfordele. Udover det har SØM en lang række tiltag, der sikrer, at selskabet bl.a. ikke misser en mulighed for at optimere finansieringen eller andre former for driftsoptimering.

Mød partnerkredsen bag SØM

Esben Seier PedersenDirektør i investeringsfondene, medstifter & partner

Esben har en dybdegående kendskab til udvikling, formidling og drift af alternative investeringsfonde, bestyrelsesarbejde og kapitalrejsning. Certificeret investeringsrådgiver fra Finanssektorens Uddannelsescenter i ‘komplekse investeringsprodukter’. Kandidat i retorik med sidefag i filosofi, samt en bachelor i virksomhedskommunikation. Denne kombinationsbaggrund er med til at sikre en bred faglighed og professionel udvikling, formidling og drift af vores alternative investeringsfonde.

Claus PihlmannEjendomsudvikler, direktør i SØM, medstifter og partner

Claus har de sidste 15 år arbejdet som bylivsudvikler. Han er specialiseret i at udvikle ejendomme ud fra deres sociale, økonomiske og miljømæssige potentialer. Da en ejendomsinvestering typisk først realiseres efter 10 år, er denne kompetence yderst væsentlig, da ejendommens miljømæssige og sociale afkast i høj grad er med til at afgøre ejendommens værdi når den skal sælges igen. Professionelle investorer efterspørger i stigende grad bæredygtige projekter, og fravælger derfor også projekter, der i deres oprindelse var opført ud fra et kortsigtet økonomiske afkast. Dette betyder at disse projekter i dag, ikke er særlig attraktive 10 år efter deres opførsel. Med Søm Ejendomme A/S udbyder vi projekter, som også er attraktive 10 år efter deres opførsel og derfor omsættelige.

Kristian Saldern SmithM&A, budgetter, direktør i SØM, medstifter & partner

Kristian har stor erfaring med køb- og salg samt strategi rådgivning og værdiansættelse af mindre- og mellemstore danske virksomheder. Med baggrund i bl.a. PwC’s corporate finance team har Kristian stor erfaring med at samarbejde med professionelle investorer, herunder kapitalfonde, i både ind- og udland. Kristian også været med til Nasdaq First North noteringer og den løbende afrapportering til de finansielle markeder. Ved siden af SØM ejendomme A/S, er Kristian partner i S&H, der yder corporate finance rådgivning ifmb. virksomhedstransaktioner. Kristian er derfor i løbende og tæt dialog, med relevante rådgivere og investorer, samt opdateret på den nyeste viden indenfor virksomhedshandler, til gavn for SØM ejendomme A/S.

Michael Hartung MortensenIndkøbsdirektør, medstifter & partner

Michael har mange års erfaring med køb- og salg af mindre og mellemstore virksomheder, samt drift og investeringer i etablerede- og iværksættervirksomheder.

Michael har senest haft en ledende stilling i energisektoren med ansvar for projekter i både ind- og udland. Før dette arbejdede han med opkøb, due diligence, finansiering og closing, samt salgsmodning af mindre og mellemstore danske virksomheder hos en af Danmarks førende kapitalfonde, Michael har dertil erfaring med investeringsanalyse af både unoterede og noterede aktier fra sin tid som aktieanalytiker og seed investment manager hos en venture fond.

Michael har en cand. merc. i finansiering og regnskab fra Copenhagen Business School samt den internationalt anerkendte titel, CFA.

Peter JakobsenEjendomsadministration, medstifter & partner

Peter lægger vi stor vægt på, at det skal være let og overskueligt at være lejer. Når man er oprettet som bruger, får man sin egen profil, hvor man kan ansøge om et lejemål, modtage og underskrive lejekontrakten, modtage vigtige informationer om sit lejemål, kontakte viceværten og meget mere. Dette er alt sammen noget Peter har udviklet gennem mange år, for at optimere ejendomsdriften bedst muligt

Carl Erik SkovgaardBestyrelsesformand, advokat (H), medstifter og partner

Carl Eriks juridiske/økonomiske kombinationsuddannelse gør ham til en ofte benyttet rådgiver for direktioner og bestyrelser, og han har stor erfaring med udarbejdelse af strategier og ledelse. Herudover besidder han en bred erfaring indenfor erhvervsret, selskabsret og kontraktret.

Det er ikke bare en ejendom - det er en SØM ejendom.

Invester i dag

Invester i dag / Prospekt side

Quickmenu

NYT PROJEKT

Få vores nyeste investeringsprojekt så snart det udkommer!

Dette felt er til validering og bør ikke ændres.